*Alerta
spoiler, el siguiente texto es de difícil comprensión, abajo la
versión para niños
Que
pasaría si…
Los
Propietarios de inmuebles pudieran aportar el usufructo sobre esos
bienes inmuebles, pesos o dólares a un Fondo o Fideicomiso de Administración. Con
los pesos y dólares, se podrían construir viviendas multifamiliares
clase C, poner en valor obras existentes, o comprar viviendas en
remates judiciales.
En
el caso de aporte de inmuebles, el Fondo o una Cía. de Seguros los inspeccionaría (para
eventualmente entregarlos en el mismo estado), y los ofrecería en
alquiler en el mercado, digamos a un 5% anual del valor real
(convertido a pesos, por 3 años, fijos).
Los
Inquilinos de los inmuebles del Fondo, pagarían el alquiler y un
seguro por daños y cobro forzoso. Como requisitos, podrían presentar
una garantía real, una cantidad de UVAs, pesos o dólares
depositados en el propio Fondo (liberables progresivamente o no, a la
evolución del contrato), o un scoring del propio sistema (inquilinos
más cumplidores, tendrán menos requisitos).
La Cía. de Seguros toma todos los seguros del sistema, y garantizará
por ello el estado de conservación de los inmuebles y el costo de las
acciones judiciales que pudieren requerirse para ejecutar el contrato
(el costo del seguro por 3 años, debe ser inferior a tres meses de
alquiler, y pagadero en 36 cuotas fijas). La centralización de estas
operaciones, así como la concentración de la actividad, bajaría
mucho los costos globales y atenuaría los riesgos.
El
Banco Ciudad cobraría los alquileres para el Fondo y los seguros
para la Cía. (vía electrónica, e incluso por débito), y pagaría
a los Propietarios un 4% a su elección:
a) en dólares al inicio del
contrato, efectuando el descuento financiero a la tasa vigente;
b)
mediante la entrega de un bono en dólares sin interés, con
amortización cero, pagadero a 3 años; o
c) los pesos de cada cuota,
mes a mes (empardando el riesgo cambiario del Fondo).
Sería
deseable para favorecer al sistema, que los bienes aportados al Fondo
se encontraren exentos de bienes personales (como lo están los
aportes a las SGR), y los alquileres exentos de IG (art. 20 inc. h),
IVA (LIVA art. 7 Inc. h) ap. 1, y art. 16) e Ingresos Brutos (CF art.
179 inc. 1, 6, y 8). La instrumentación estaría excluida del
Impuesto de Sellos, de comisiones y de depósitos.
El
propietario/inversor, obtendría una renta libre de impuestos quizás
algo menor que la actual, pero libre de gastos y sorpresas (a
excepción, en caso de aporte de inmuebles, del pago de expensas
extraordinarias como lo hace actualmente), transformando el negocio
inmobiliario en un negocio financiero con la reserva en su propio
inmueble (desvinculable siempre que esté desocupado).
Los
propietarios o inversores, podrían ser particulares, pero también
empresas e incluso desarrollistas y constructoras, que hoy
sobrecargan la venta en los primeros dos años con el 10,5% de IVA.
El
Fondo luego podría securitizar esos activos al cobro, y obtener una
renta financiera que permita compensar los momentos de baja
ocupación.
Parte
del excedente financiero por la securitización, podría sortearse
entre los inquilinos cumplidores como premio, con el fin exclusivo de
compra de una vivienda o de UVAs, (lo cual sería un atractivo
adicional del sistema).
El
mismo scoring de pago del inquilino, podría funcionar como
justificante de ingresos para aplicar eventualmente a un crédito
del Banco Ciudad.
Con
el sistema funcionando, el monto del alquiler podría partir del piso
que garantiza la funcionalidad del sistema, y subastarse generando un
mercado transparente.
El
Fondo podría incluso ofrecer a los propietarios el débito del ABL u
otros servicios de la propia cuenta.
De
hecho, los propietarios en algún momento podrían hasta vender el
inmueble, a los inquilinos del sistema o a otro inversor sin alterar
los contratos de locación vigentes.
Versión
para niños…
Hay
gente con dinero, que no sabe que hacer y compra inmuebles… luego
los alquila y no paga los impuestos, obteniendo una ganancia
ficticia, que luego tiene “miedo” de gastar por las dudas que lo
enganchen unos señores malos que parece que sólo le caen a los
peregiles.
Esa
gente es parte del problema de la suba de precios de las casas, y de
la falta de gente que preste plata para comprarlas, así como de que
los demás tengan que pagar más impuestos y servicios para compensar
lo que ellos no pagan.
Hay
otra gente, que vive de un sueldo (con o sin recibo) y no llega a
comprarse la casita. Porque no puede juntar en el chanchito, o porque
no llega con lo que le trajeron los reyes.
Por
último, hay unos tipos que están en el medio cobrando comisiones,
depósitos, sellos y bla bla bla, que son bastante ineficientes, y
que desde el 2003 se dolarizaron sus ingresos (obviamente tampoco
pagan muchos impuestos).
La
idea, es un organismo estatal-que-funcione-bien, que pueda unir a los
que tienen plata con los que no, de una forma más eficiente, y menos
burocrática.
Que
además, por hacerlo con mucha mucha gente, se generen otros muchos
beneficios.
Creo
que esto, podría no sólo ayudar a solucionar el problema de la cantidad de viviendas, sino el de acceso a la vivienda, sobre todo de quienes
viven pagando alquileres pero no pueden justificar tantos ingresos
(por muchos motivos), y también a conservar todos esos ahorros en el país.
Qué
tal? Me rompí el coco esta vuelta…. Espero que se copen con los
comentarios.
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